양도소득세율 양도소득세 계산법 비과세요건 총정리

 최근 부동산 하락기에도 불구하고 운 좋게 집을 잘 파신 분들이 계실 겁니다. 부동산을 정리해서 현금화하신 분들은 잊지 말고 신고 혹은 납부하셔야 할 세금이 있습니다. 그 세금은 바로 양도 소득세입니다. 

 

양도소득세는 비과세 요건을 제외하고는 거의 모든 자산의 양도에 발생한다고 보시면 됩니다. 특히 부동산의 경우 양도 소득세가 발생하는 가장 쉬운 자산이기도 합니다. 하지만, 조금만 주의를 기울이면 조건에 따라서는 대폭 할인 또는 면제되는 경우도 있기 때문에 평소에 양도세에 대해 공부를 해두시는 것이 좋습니다. 오늘은 양도 소득세율과 양도 소득세 계산방법, 양도소득세 비과세 요건 등에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

• 목차
• 양도 소득세율
• 양도 소득세 계산방법
• 양도 소득세 비과세 요건

 

양도 소득세율(주택)

 

기본세율

 

2024년 1월 5일 현재 양도 소득세 기본세율은 아래의 표와 같습니다. 정책에 따라 수시로 변화하므로, 정확한 양도세에 대한 상담은 국세청 상담전화 126번을 이용하거나 세무사에게 문의하시기 바랍니다. 

국세청 홈택스

 

 

부동산과 부동산에 관한 권리 보유기간별 세율

 

 아래의 표는 보유 기간에 따른 세율을 나타낸 표입니다. 통상적으로 보유기간이 2년 미만인 경우에는 기본 세율 보다 높은 세율이 적용되는 것을 알 수 있습니다. 보유기간에 따른 양도세율 또한 수시로 변하므로, 대략적으로 알아두시고 국세청 모의계산을 통해 확인해 보시는 것이 제일 정확합니다. 

국세청 홈택스

 

 

다주택자 중과세율

다주택자의 경우에는 세금계산이 다소 복잡해집니다. 부동산의 소재지와 취득시기 및 방법 등에 대해서 세금 금액이 달라지기 때문에, 다주택자의 경우에는 필수적으로 상담을 받으시는 것을 추천드립니다. 아래의 표는 참고용으로 보시면 되겠습니다.

 

 

 

 

국세청 홈택스

 

 

 

양도 소득세 계산방법

 

 양도 소득세는 간단하게 말하면 양도금액(매도금액)에서 취득가액과 지출비용을 뺀 금액인 양도차익을 기준으로 합니다. 이 양도차익에 기본적으로 1년에 1인인 최대 공제 금액인 250만원을 추가적으로 공제할 수 있습니다. 부동산 보유를 3년 이상 했다면, 추가적으로 장기보유 특별 공제 적용 대상이 됩니다. 공제를 모두 제한 뒤 세율을 곱한 금액이 양도소득세 금액이 됩니다. 

 

 

■ 지출금액에 포함되는 금액

 

1. 부동산 취득시 납입한 취득세

2. 부동산 취득 및 매도 시 발생한 부동산 중개수수료

3. 부동산을보유하면서 지출한 발코니 확장비용, 새시교체비, 난방시설 교체비용(증빙 필요)

 

 

■ 장기보유 특별 공제표

출처: 국세청 홈택스

 

 장기보유특별공제는 한 집에 오랫동안 실거주하신 분이라면 크게 혜택을 받을 수 있는 제도입니다. 보유기간과 거주기간을 합쳐서 산정되며, 10년 이상 거주, 보유한 경우에는 최대 80%까지 양도 소득세를 절감할 수 있습니다. 자세한 양도소득세 계산은 하단의 국세청 양도소득세 모의계산을 이용해 보시기 바랍니다.

 

 

 

 

양도 소득세 비과세 요건과 주의사항

 

양도 소득세를 전혀 내지 않는 방법도 있습니다. 1세대 1주택인 경우 2년 이상 보유하고 주택 매도 금액이 12억 미만이라면 양도세가 발생하지 않습니다. 하지만, 주의하셔야 할 점은 양도 소득세는 내지 않더라도, 신고는 하셔야 합니다. 

 

보통 양도 소득세 신고 기한은 매도한 날이 있는 달의 말일을 기준으로 2개월 이내입니다. 예를 들면 10월 2일에 주택을 매도했다면, 12월 말일까지는 신고를 해야 합니다. 

 

 

※여기서 말씀드리는 양도소득세 비과세 기준은 양도가액 기준 12억 미만을 의미합니다. 양도가액 12억이 넘는 고가 주택의 경우 12억 초과부분에 대해 공제할 부분을 제외한 후 양도 소득세가 발생하게 됩니다. 예를 들면 15억의 주택을 매도한 경우, 이 주택이 비과세 주택이라면 12억을 뺀 3억에 대한 과세 부분에 대한 세율만 계산하면 됩니다. 

 

 

 

 

■ 주택 양도 소득세 비과세 요건

 

1. 매도일 당일 현재 1세대 1주택(고가주택 제외)이며,

 

2. 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 조정대상지역의 주택을 취득한 경우에는 2년 거주)

 

 

■ 분양권 양도 소득세 비과세 요건

 

1. 분양권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도하는 경우

▶1세대 1주택을 보유한 자가 기존 주택 취득일로부터 1년 뒤에 분양권 취득

▶분양권 취득일로부터 3년 이내 비과세 조건을 갖춘 기존 주택을 양도

 

2. 분양권 취득 후 3년 이내 기존 주택을 미양도하는 경우

▶1세대 1주택을 보유한 자가 기존 주택 취득일로부터 1년 뒤에 분양권 취득

▶신규주택이 완공된 후 3년 이내에 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주

▶ 신규 주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이내 종전주택을 양도

 

 

■한시적 1세대 2 주택인 경우

 

1. 양도소득세가 비과세되는 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 새로운 집을 구매한 뒤, 예전 집을 3년 안에 팔게 되면 비과세 요건 충족

 

2. 1주택 보유자가 상속으로 1세대 2 주택이 된 경우, 기존 보유하던 주택을 팔 경우에는 비과세 요건을 충족

 

3. 1주택 소유하고 있는 1세대가 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 모시기 위해 합가 한 경우에는 합가날짜로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건 충족)은 비과세 대상입니다.

 

※시행 규칙으로 정하는 희귀성질환, 암, 중대한 질병 등이 발병한 경우에는 60세 미만이라도 인정

▶시행규칙 내용: 요양급여를 받는 중증질환자, 희귀난치성 질환자, 또는 결핵환자

 

4. 각각 1주택을 소유한 남녀가 결혼하여 1세대 2 주택이 된 경우에는 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세 받을 수 있습니다. 

 

■ 보유기간과 거주기간 제한 없는 비과세요건

 

1. 1세대 1주택인자가 취학이나 1년 이상의 질병의 치료 혹은 요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원과 함께 다른 시군 지역으로 이사하는 경우(근무지 발령으로 인한 이사, 자영업은 미포함)

 

2. 해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우: 이민 혹은 해외장기거주자(단, 출국 후 2년 이내에 양도 조건)

 

3. 1년 이상 계속하여 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우: 자녀동반 단기유학, 해외 근무지 발령인 경우 (단, 출국 후 2년 이내에 양도조건)

 

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